韩国房价跌穿了。
这是近期网络上流传的一则消息，引发了很多人的关注和讨论。
据说，韩国首尔的房价暴跌了30%，部分区域甚至跌到了40%，成交量更是暴跌了70%，银行断供了数百万人。
大量的房东因为还不起贷款，紧急出逃，留下了无数的空房子和欠债的租客。
这到底是怎么回事呢？韩国楼市为什么会出现这样的危机？这对中国有什么启示呢？
韩国楼市的泡沫
要想解释韩国楼市的危机，首先要了解韩国楼市的泡沫。
韩国楼市的泡沫是由多种因素造成的，主要有以下几个方面：
高杠杆和金融创新。
房地产泡沫的一个重要标志就是居民杠杆率，也就是居民借贷买房的比例。
韩国的居民杠杆率高达100%，在东亚地区是最高的，远超过中国、日本和美国。
而且韩国还出现了一种叫做“全租房”的金融创新，就是租客向银行申请一笔贷款，相当于房价的50%到80%，然后把这笔钱给房东，作为两年的租金押金。
这样一来，租客只需要付银行月供就可以免费住房子，而房东则可以拿着这笔钱去买更多的房子。
这相当于给租客和房东都加了杠杆，放大了资产泡沫。
低利率和通胀。
房地产泡沫的另一个重要标志就是房价收入比，也就是居民收入能否负担房价的能力。
韩国首尔的房价收入比约为20，远超过一般认为合理的6到10，甚至超过了北京和上海等中国一线城市。
而造成这种情况的一个原因就是低利率。
从2018年到2022年，在美联储加息之前，韩国的基准利率分别在0.5%到1.5%之间，利率水平较低给了市场加杠杆买房的动力。
而且在这个阶段，韩国的通胀率维持在0左右，给宽松货币政策提供了借口。
政策干预和社会心理。
房地产泡沫还受到政策干预和社会心理的影响。
韩国政府为了控制房价上涨，出台了各种限购、限贷、限售、调控税等政策，但效果并不明显，反而导致供需失衡和投机炒作。
同时，韩国社会普遍存在着对房产的过度追捧和依赖，认为房子是保值增值的投资品，是社会地位和财富的象征，是婚姻和子女教育的必要条件。
这种心理导致了很多人不惜借贷、继承、结婚等方式来买房，形成了一种恶性循环。
综上所述，韩国楼市的泡沫是由高杠杆、低利率、政策干预和社会心理等多重因素造成的，是一个典型的债务驱动的虚假繁荣。
在过去的五年里，韩国房价涨了80%，首尔房价更是接近人民币15万元一平米，但这并不反映韩国的经济实力和居民收入水平，而是一个严重脱离基本面的泡沫。
韩国楼市的危机
韩国楼市的泡沫终究要破裂，而破裂的导火索就是加息。
加息是对资产泡沫的致命打击，全球都是一样。
韩国从2022年开始通胀爆表，叠加美联储的加息周期，韩国为了维持货币稳定和汇率稳定，不得不跟随加息。
韩国从2022年快速加息到现在的4.8%，远高于房价高增长时期的0.5%到1.5%，这对于高杠杆买房的居民来说是一个巨大的压力。
他们不仅要面对房价下跌，还要面对利息上升，还款能力大幅下降。
很多人因为还不起贷款而被银行断供或者被迫出售房产，导致市场供大于求，房价进一步下跌。
而且韩国楼市还有一个特殊的问题。
这种模式虽然看起来很美好，但实际上是一个庞氏骗局。
它需要后来者借更多的钱来维持前面者的利益，一旦资金链断裂，就会引发连锁反应。
而加息就是导致资金链断裂的关键因素。
因为加息后，租客觉得这种模式不划算了，因为他们要付给银行的利息可能比直接租房还要高。
而房东也承受不了更高的利息压力，很多人选择跑路或者转手房子。
这样一来，“全租房”的押金就无法返还给租客，租客也无法拥有房子。
去年就有7千亿韩元（约合人民币40亿元）这种房东跑路的事情发生，今年可能接近2万亿韩元（约合人民币120亿元）。
这对于韩国居民来说是一个巨大的损失。
韩国楼市的危机已经开始显现，首尔房价暴跌30%，部分区域甚至跌到了40%，成交量更是暴跌了70%，银行断供了数百万人。
这些都是房价泡沫带来的恶果，本来就是没有基本面支撑的大涨，能高位不跌才是神奇的事情。
这对中国有什么启示呢？欢迎在评论区留言！
